辣招置業前必讀

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政府打擊樓市措施內容 ​
【 引用文匯報 2014年4月10日內容 】
日期:2013年2月22日

稅項:推出「雙倍印花稅」(DSD)

內容:把樓宇買賣印花稅的稅率全面增加一倍,最高稅率由樓價4.25%加至8.5%,首置或換樓人士可豁免。印花稅涵蓋範圍擴至非住宅物業,簽訂「買賣協議」之後就要繳付。

 

日期:2012年10月26日

稅項:推出「『加強版』額外印花稅」(SSD 2)

內容:將額外印花稅的適用期,由2年延長至3年,首半年轉手稅率由15%加至20%;半年至一年由10%加至15%;一年至三年由5%加至10%。

 

日期:2012年10月26日

稅項:推出「買家印花稅」(BSD)

內容:對非香港永久居民人士,以及用本地及海外公司名義買入住宅,一律徵收15%的買家印花稅。

 

日期:2010年11月20日

稅項:首度推出「額外印花稅」(SSD)

內容:買家6個月內轉手徵15%印花稅;6至12個月內轉手徵10%印花稅,12至24個月轉手徵收5%印花稅。

2010年11月香港樓市辣招出現及過程

 
買家自製首置客身份

【 引用 HK01 - 2019年1月24日 】

政府為調控樓市,「辣稅」撤下無期,買家利用內部轉讓或「借人頭」方式,自製「首置客」身份,避過15%住宅物業印花稅,已不是新鮮事。最近一宗,有九龍塘業主將聯名物業「甩名」予近親,回復「首置身」後,再斥資逾1.7億元買入九肚山洋房,慳稅逾1,750萬元。
《香港01》記者綜合目前市場流傳的兩大「慳稅」大法,即「內部轉讓」及「借人頭」,拆解當中的「騎呢位」,其實涉及不少操作及法律風險。

 

為壓抑「炒風」,政府自2010年11月起,推出多項樓市「辣招」,包括2016年11月將住宅物業印花稅稅率由原來累進稅率,劃一至樓價的15%,首置或換樓人士則可豁免。簡單舉例,準買家本身已有一個物業,若想再買多一個市值600萬元的單位,就需付15%稅率,即90萬元,遠高於首置客僅須支付3%的稅率,即18萬元。


新、舊稅款差距巨大,投資者惟有各出奇謀,期望「回復」首置客身份﹙買某一個物業時,手上無任何以個人名義擁有的物業﹚,好讓再置業時只需付舊累進稅率,以便「慳得就慳」。

借「甩名」、「轉名」重回首置客身份    

 

 

目前市場見得最多的方法,就是透過近親之間內部轉讓方式,讓業主無須「沽出」原來擁有之單位,即可回復「首置身」。

所謂「內部轉讓」大致可分為兩種,一種是「甩名」(或稱除名),即將聯名擁有的單位,改為一人擁有,例如夫婦共同擁有的單位,丈夫「甩名」後由太太獨自持有。另一種是「轉名」,例如丈夫將個人名義擁有的單位,轉給太太個人擁有。值得一提的是,這種內部轉讓只適用於直系親屬,即父母、子女、或配偶,而且必須使用「買賣」方式進行,才可以令受讓人即使已擁有多個物業,在「買入」物業時,亦能夠享用舊有稅率制,而非15%稅率。

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轉名無限按揭有限

首先,內部轉讓容易,但都要留心按揭貸款問題。以「甩名」為例,假設夫妻二人聯名擁有一個價值600萬元的單位,丈夫將舊有單位「甩名」予太太,而「甩名」印花稅按樓價一半,即300萬元去計算,妻子只須付4.5萬元,助丈夫重拾「首置身」。但利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出,一旦單位仍有按揭「跟身」,經內部轉讓時亦要重新申請按揭,換言之要為物業重新估值及銀行的壓力測試。

用上述的例子去看,轉讓後太太需申請新一份按揭,但如果太太沒有工作收入的話,有可能因過不到壓力測試而「借唔足」,黃詠欣因而笑言,這種招數只在有錢人的世界中十分常見,「轉名最麻煩是有按揭限制,但有錢人可以一筆過買樓。我沒有特別去問,但經常聽到同事講,老公完成交易後,(再買)就甩畀太太。」

被轉讓單位3年內沽出仍要付SSD

目前,本港稅務局並沒有完成正式轉名手續的期限,因此夫妻簽定臨約後,律師樓登記到田土廳,物業進入等待業權轉移的狀態後,丈夫經宣誓,其「首置」身份隨即恢復,因此轉名的成交日,可以拖得好長,等家人有充分時間處理樓按問題。不過一直不完成轉名程序的話,該單位便不能出租,物業不能放賣,而正式轉名手續完成前,舊按揭仍然「入丈夫數」,再買的話就要計算承擔兩項按揭貸款的壓力測試。

黃詠欣亦指出,現時很多家庭即使沒有再置業的需要,轉按時都會將單位轉讓予直系親屬,「可以空出一個首置名額,將來有多一些彈性。」

順道一提,即使單位成功「過戶」,政府也要重新計算徵收額外印花稅(SSD)3年的年期限制,「如果單位買了兩年後就轉讓予太太,太太到時要賣樓,就要再等3年先可鬆綁。」換言之,在這個情景下,被轉讓的單位被「綁」5年。

無論是甩名,抑或轉名,均須按樓價支付印花稅,業主當然想定一個比市價低的「成交價」,以減少稅款支出。黃詠欣提醒,若果單位仍有承造按揭,成交價太「低水」的話,業主有機會被銀行「踢契」。

她續稱,即使單位已供斷,如果「成交價」遠低於市價,日後想造按揭,隨時面對另一風險——銀行有機會將單位當作「事故樓」或「送契樓」。她解釋︰「一般低約20%,我們都會提醒客人。當然外圍市況有問題,好似去年7月樓價高企,到11月時已經回落,這種情況(出現較低估值)是可以理解。但風平浪靜時都估到值咁低,銀行有理由懷疑是單位是『事故樓』或『送契樓』,未必批到按揭。如果被標籤為送契樓的話,5年內更不可能申請到按揭。」

「斬件」甩名或招稅局調查

為減少稅款支出,市傳一種斬件「甩名」方法。以聯名物業約值800萬元計,其中一方分兩次「甩名」,第一次甩200萬元,令業權降至25%,之後再「甩」走餘下200萬元,業權最終歸零,而2次轉名印花稅,每次只需付100元;反之,若果一次過進行的話,就要支付9萬元。

律師孫楚雍指出,的確會有業主分批將業權轉名,「你可能因為某原因,沒有一次過分業權,過了幾個月之後先再分那25%,稅務局會就個別情況去調查及把關,你要有合理的解釋。」

不過他又提醒,稅務局有可能就上述兩大「奇招」﹙「成交價」過低 及「斬件」甩名 ﹚,懷疑相關人士並非「代表自己行事」。翻查資料,目前印花稅署要求有關的購買人或承讓人作出法定聲明,確認他們在有關交易中屬「代表自己行事的香港永久性居民」,而並非在交易中代表其他人行事,以獲得有關的買家印花稅豁免。

借長者「人頭」避稅

早前信置(083)旗下新盤觀塘新盤凱滙,首日開售時,一名98歲婆婆以約1,900萬元購入項目4房單位,同時亦一名92歲伯伯入市。這類「長者級」的買家,同樣可以用「首置」身份置業,本身有物業的準買家,大可利用他們的「首置」身份買樓,不過大多長者屬退休人士,若果不是「Full Pay」入市,承造按揭方面有一定的難度。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓曾經撰文指,長者申請按揭時,一般限制較多,銀行會以75年或80年,減去人齡或樓齡計算可承造按揭的年期,並以較低者為批核結果。她舉例說,一位按揭申請者為60歲,而物業樓齡為50年,銀行使用「80 減」作最長按揭年期,銀行只會以「80減60歲」批出20年的貸款年期,亦意味著,該位98歲婆婆,幾可肯定不獲銀行批出貸款。

至於另一個方法,就是長者聯同借貸人一同向銀行申請按揭,並由借貸人負責日後供款,黃詠欣稱,若要申請高成數按揭,就要由直系親屬擔任申請人,甚至變成「聯名借款人」;若果只是「朋友」身份,亦可申請按揭,惟獲批的成數未必太高;而銀行決定是否批出貸款時,會衡量借貸人的財力及經過銀行壓力測試等程序,與一般程序分別不大。

 成交價過低 恐被列作「事故樓」或「送契樓」