樓市旺免爭拗 夾錢炒樓三招

【 引用 蘋果財經 2007年12月6日 】

近期樓市升溫，投資者紛紛轉攻物業投資，由於買樓入場費閒閒哋以百萬元計，部份人會選擇集資購入作投資。物業業權人若多於一人，可以透過聯權共有、分權共有或成立有限公司3種形式持有，3種方法各有特點，投資者若計劃夾錢買樓，首先要徹底了解各方法利弊，明白自己的權益和責任。

若物業持有人只有一個，即屬單獨擁有人（SoleOwner），擁有物業的絕對權益和責任，是最簡單的業權。如要夾錢買樓，物業持有人超過一個的話，常見的有3招，分別為聯權共有及分權共有，又或成立有限公司登記持有物業，至於那一招最方便、穩陣、成本低，理財版為你逐點分析。

第一招：長命契適合夫婦近親

聯權共有（JointTenant）俗稱「長命契」，可由2人以上共同持有物業，當其中一方業權持有人去世，其享有的物業權益便會自動撥歸其他聯權業主，因此，採用此形式持有物業的人士，一般都是夫婦或直系親屬。 優點--任何一位業權持有人若過身，其物業權益便會歸入其他聯權持有人，毋須另立遺囑，方便業主隨時買賣物業，套現應急。

2人以上　業權平分

缺點--物業聯名持有人平均分享業權，並不適合資金有限，以不同比例集資買樓的投資者。此外，由於聯權共有的業主是平均分配物業權益，並非按各業主的投資比例分配，容易引起業權爭拗。

例子：兩親兄弟買入樓價200萬元的物業，哥哥不幸意外過身，弟弟無能力繼續供樓，由於採用聯權共有持有物業，弟弟自動承繼哥哥物業權益，毋須透過律師行進行遺產承繼，可即時放盤，減輕負擔。

第二招：分權共有轉讓需時

分權共有（TenantinCommon）的物業，容許業權持有人超過4名；當任何一人去世，其擁有的業權，便會按業主遺囑意願或法例規定，決定業權承繼人。 優點--業權清晰，而且不限物業持有人數目。契約會清楚列出各名物業持有人的業權權益，避免買賣物業引起爭拗，成本較開公司投資為低。

一方反對不能賣樓

缺點--買賣欠靈活。由於物業容許多人同時持有，只要其中一方反對，其餘業主就不能賣樓。當其中一名業主過身，其物業權益須透過遺產承辦轉讓予新業主，需時冗長，即使有好價也不能適時出售物業，須待新業主出現及首肯，才可賣樓。

例子：2001年，一個天水圍嘉湖山莊單位由9兄弟姊妹，透過分權共有形式平均持有，地產代理為了完成這宗交易，由早到晚花了13小時，走遍港九新界找齊所有業主，簽名落實交易，才能順利完成物業買賣。

第三招：公司登記啱專業炒家

優點--成立一間有限公司持有物業，股東數目並無限制，投資者可透過持有公司股權比例，釐清所持物業權益；公司亦可同時持有多個物業。有限公司受到公司條例監管，每年須向政府提交財務報表，出售物業時，毋須所有股東首肯，只要大部份股東同意即可賣樓。

成本高勝在買賣方便

優點--由於物業持有人為有限公司，當中股東退出、轉讓甚至死亡，亦不會影響其餘股東的權益，穩定性高，買賣靈活，且能避免聯權共有及分權共有的缺點，減少業權爭拗。 缺點--每年需聘請會計師及核數師做數，並向政府提交報表；此外，基本費用包括一次性申請費1720元、每年註冊周年申報表費用及商業登記費分別105元及2600元，每年固定成本由數千至萬多元不等，成本較高。

例子：很多專業投資者都會透過有限公司投資物業，如資深投資者黎汝遠，便成立了JanProperties持有名下多項物業，該公司並自設網頁，將持有物業、新近買賣上網供人參考。

專家：睇關係揀合資方式

浸會大學會計及法律系副教授劉冠倫表示，介紹的3種方法雖可達到夾錢買樓目的，但背後意義及做法分別很大，要選擇那種方式持有物業，視乎各業權人的關係。若是合作夥伴關係，最好是選擇分權共有，或成立有限公司持有物業，因為業權一開始已經非常分明，較適合用來合作投資。

公司持有可慳稅

中原地產法律部聯席董事郭家豪指出，物業買賣獲利須繳付利潤的16%作為物業稅，雖然成立有限公司持有物業，每年會有會計費用等固定成本支出，但由於利潤可以扣減公司各項成本（包括物業買賣的律師費、經紀佣金、裝修費及其他各項開支）才繳稅，故買賣頻繁或同時持有多項物業的投資者，以有限公司登記持有物業可以省稅，較為化算。