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樓市旺免爭拗 夾錢炒樓三招

已更新:2020年4月30日

【 引用 蘋果財經 2007年12月6日 】


近期樓市升溫,投資者紛紛轉攻物業投資,由於買樓入場費閒閒哋以百萬元計,部份人會選擇集資購入作投資。物業業權人若多於一人,可以透過聯權共有、分權共有或成立有限公司3種形式持有,3種方法各有特點,投資者若計劃夾錢買樓,首先要徹底了解各方法利弊,明白自己的權益和責任。

若物業持有人只有一個,即屬單獨擁有人(SoleOwner),擁有物業的絕對權益和責任,是最簡單的業權。如要夾錢買樓,物業持有人超過一個的話,常見的有3招,分別為聯權共有及分權共有,又或成立有限公司登記持有物業,至於那一招最方便、穩陣、成本低,理財版為你逐點分析。


第一招:長命契適合夫婦近親

聯權共有(JointTenant)俗稱「長命契」,可由2人以上共同持有物業,當其中一方業權持有人去世,其享有的物業權益便會自動撥歸其他聯權業主,因此,採用此形式持有物業的人士,一般都是夫婦或直系親屬。 優點--任何一位業權持有人若過身,其物業權益便會歸入其他聯權持有人,毋須另立遺囑,方便業主隨時買賣物業,套現應急。


2人以上 業權平分

缺點--物業聯名持有人平均分享業權,並不適合資金有限,以不同比例集資買樓的投資者。此外,由於聯權共有的業主是平均分配物業權益,並非按各業主的投資比例分配,容易引起業權爭拗。

例子:兩親兄弟買入樓價200萬元的物業,哥哥不幸意外過身,弟弟無能力繼續供樓,由於採用聯權共有持有物業,弟弟自動承繼哥哥物業權益,毋須透過律師行進行遺產承繼,可即時放盤,減輕負擔。

第二招:分權共有轉讓需時

分權共有(TenantinCommon)的物業,容許業權持有人超過4名;當任何一人去世,其擁有的業權,便會按業主遺囑意願或法例規定,決定業權承繼人。 優點--業權清晰,而且不限物業持有人數目。契約會清楚列出各名物業持有人的業權權益,避免買賣物業引起爭拗,成本較開公司投資為低。

一方反對不能賣樓

缺點--買賣欠靈活。由於物業容許多人同時持有,只要其中一方反對,其餘業主就不能賣樓。當其中一名業主過身,其物業權益須透過遺產承辦轉讓予新業主,需時冗長,即使有好價也不能適時出售物業,須待新業主出現及首肯,才可賣樓。

例子:2001年,一個天水圍嘉湖山莊單位由9兄弟姊妹,透過分權共有形式平均持有,地產代理為了完成這宗交易,由早到晚花了13小時,走遍港九新界找齊所有業主,簽名落實交易,才能順利完成物業買賣。

第三招:公司登記啱專業炒家

優點--成立一間有限公司持有物業,股東數目並無限制,投資者可透過持有公司股權比例,釐清所持物業權益;公司亦可同時持有多個物業。有限公司受到公司條例監管,每年須向政府提交財務報表,出售物業時,毋須所有股東首肯,只要大部份股東同意即可賣樓。


成本高勝在買賣方便

優點--由於物業持有人為有限公司,當中股東退出、轉讓甚至死亡,亦不會影響其餘股東的權益,穩定性高,買賣靈活,且能避免聯權共有及分權共有的缺點,減少業權爭拗。 缺點--每年需聘請會計師及核數師做數,並向政府提交報表;此外,基本費用包括一次性申請費1720元、每年註冊周年申報表費用及商業登記費分別105元及2600元,每年固定成本由數千至萬多元不等,成本較高。

例子:很多專業投資者都會透過有限公司投資物業,如資深投資者黎汝遠,便成立了JanProperties持有名下多項物業,該公司並自設網頁,將持有物業、新近買賣上網供人參考。

專家:睇關係揀合資方式

浸會大學會計及法律系副教授劉冠倫表示,介紹的3種方法雖可達到夾錢買樓目的,但背後意義及做法分別很大,要選擇那種方式持有物業,視乎各業權人的關係。若是合作夥伴關係,最好是選擇分權共有,或成立有限公司持有物業,因為業權一開始已經非常分明,較適合用來合作投資。


公司持有可慳稅

中原地產法律部聯席董事郭家豪指出,物業買賣獲利須繳付利潤的16%作為物業稅,雖然成立有限公司持有物業,每年會有會計費用等固定成本支出,但由於利潤可以扣減公司各項成本(包括物業買賣的律師費、經紀佣金、裝修費及其他各項開支)才繳稅,故買賣頻繁或同時持有多項物業的投資者,以有限公司登記持有物業可以省稅,較為化算。

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