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為創業落錯車!夫婦月入16萬點先買到樓?

已更新:2020年4月30日

【 引用 蘋果-理財救兵 鄧一君 2019年1月26日 】



財務分析個案︰ 張生 33歲 張太 38歲 補習中心創辦人 子女︰5歲子


財務背景︰ 張生張太原本任職老師,5年前一同創辦補習中心,現時生意已漸上軌道,每年盈利達200萬元,即月入16.6萬元。兩夫婦是典型「落錯車」個案,2011年見樓價升,二人各自賣了手上的樓,各自賺了過百萬,可是往後幾年,卻只能眼巴巴看著樓價飊升,就算創業收入不俗亦追不上樓價。


他們現育有一5歲子,月租3.3萬元的1000呎單位,連同工人(月薪5000元)、兒子學費(1萬元)、父母家用(1.2萬元)、水電媒及生活費(2萬元),每月家庭支出8萬元,每月有8.6萬元儲蓄。二人現持有120萬元現金,股票總值160萬元,主要為騰訊(700)、建行(939)及工行(1398),股息年收入約3萬元,另有三份儲蓄保險,現值約15萬元。


理財目標︰ 二人已租樓7年,搬了3次,希望可再上車尋找安樂居,目標是同區三房單位,現市價約1200萬元,首期即600萬元,但以他們現有資產根本不夠錢再上車,因此希望理財專家建議上車方法,以及為兒子將來升學的支出作準備。


撰文︰鄧一君(認可財務策劃師)

我首先想帶岀兩個睇法,投資最緊要心態正面,過去的決定無論對與錯都不要放在心裡,應該向前看,想出解決方法。另外,亦要明白有時候要達到目標,未必能夠一步到位。

返回正題,樓市已經回落了一些,如果想置業,可以考慮以下兩個選擇︰第一,買兩房先,忍耐一下遲些再換三房;第二,買些較平的三房單位,可能要搬去另一區或樓齡較高的單位。

我明白住慣一千尺月租3萬3的住所,不是太容易適應以上選擇,但為長遠著想、為滿足置業的心,嘗試遷就一下,起碼可先上車。


另外,根據現時金管局對按揭成數的規定,450萬至600萬元的物業經按揭保險計劃承造按揭,最高借8成;600萬至1000萬元的物業最高借6成,上限500萬元,所以如果目標放在600萬的物業會是較易上車的選擇。如果不經按揭保險計劃,則只需動用現金和部份股票用作繳付4成首期即是240萬元。如果願意經按揭保險計劃承造按揭,首期只需兩成即120萬元,變相預留更多資金作儲備。


可能大家都會問,600萬元的物業到底有選擇嗎?其實近排上車盤都多了這個水位選擇,不過正如我一開始所分析,要上車可能要在地區、樓齡或面積方面取捨了。

股市方面,雖然市場已反映了較早前的不明朗因素,但是現金和部份股票應留作買樓首期,餘下約40萬元股票就留作兒子將來的教育及生活費,40萬元如果以每年9%增長,兒子18歲大學時應該有120萬元動用。


最後,如果想享有物業收益而降低住宅物業價格波動的相關性,可考慮投資亞洲地區的房地產信託基金REITs,收益率約5厘。

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