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中年恐失業!賣樓套現資產點部署?

已更新:2020年4月30日

【 引用 蘋果-理財救兵 李澄幸 2019年2月23日】


陸小姐從事建築業文職廿多年,現時月入28,000元;去年她以樓換樓方式,購入目前市值690萬元的放租樓,月收16,000元租金,由於低息,她承造了30年按揭,月供1萬元,未償還按揭270萬元。


換樓後,陸小姐套出大筆現金,現手持300萬元現金及100萬元基金。目前她與家人同住,住屋不成問題,加上打工及收租,每月收入44,000元,而每月生活開支及供樓約25,000至28,000元,每月收支餘額約16,000至19,000元。


理財目標︰

從事建築業多年,見慣風雨,但陸小姐明言近期行內風雨飄搖,除了香港工程減少,環球市況都非常差,業界已蘊釀裁員潮。由於擔心被裁,加上年齡大難覓同等薪酬工作,她希望了解自己是否有足夠本錢達財務自由,提早退休,她的退休目標是每月有15,000元生活費;另外,她想知道400萬元的現金及基金應如何配置,是否應再購入細單位收租,以增加被動收入?

撰文︰李澄幸(香港財務策劃師學會董事會成員)


根據陸小姐提供的資料,她正考慮以下兩個選擇,以運用換樓套現所得的400萬元︰ 1. 再買一個細單位收租 2. 用400萬元投資樓市以外的產品

關於第一個選擇,50歲以上去承造30年按揭並不算是十分普遍的例子,假設陸小姐繼續以自己的名義再去買樓收租的話,將需要注意以下事項,包括按揭成數、按揭年期、壓力測試及印花稅。按揭成數將受限,因為是她名下第二個物業,首期預算會較大。


按揭年期方面,未必可以再批出30年按揭,意味每月供樓開支將較大。至於銀行的壓力測試,比較好的是挑選連租約單位購買,方便折算租金作為收入。最後是印花稅,假設所指的細單位樓價約400萬元,每月可收的租金一般是1萬元左右,15%的印花稅是60萬元,已經等於5年租金,大幅影響投資回報。對於準備退休的陸小姐來說,再置業將耗用現時手上的大部分現金,似乎太進取,而回報又受政策所影響,陸小姐可以再思考是否必須這樣做。


其實關於香港樓市,很多人或專家都嘗試對走勢作出預測,多年來都樂此不疲,我們並不去爭辯不同的預測或觀點。作為投資者只需要認清相關的好處和風險,特別是準備退休或已退休的人士,對於自住物業以外有按揭的投資物業,會帶來怎樣的最壞結果,而不是考慮概率,猜測樓價是否會升或升多少。萬一爆出「黑天鵝」事件,樓市下跌加經濟不好,租金收入受影響,作為退休人士是否能承擔起這樣的影響,才是最應該考慮的問題。


關於第二個選擇,如果是自住物業的話,有能力必須買,不過既然是投資屬性的物業,我們就更應該考慮投資回報、機會成本和風險。筆者嘗試引用一些分析方法討論,假設樓市是股市,現時香港樓市的市盈率(年租金收入與樓價的比例),保守計算也有30倍以上,過去幾十年恒生指數的市盈率超越30倍的時間少之又少。即是說,現在恒指突然升至4萬幾點,你去問高不高風險一樣?


樓市估值較高是肯定的,雖然無人寫包單一定跌,但考慮到一般租務回報不足3%、整體估值以及機會成本,似乎投資債市、股市或其他理財產品比樓市更吸引。加上陸小姐不用照顧家人或子女的住屋需要,實在沒有必要太進取去多買一個物業去博升值。以400萬元的本金去投資,可以選擇的產品和方式是很多的,比如一些定息類的產品,獲取一年4%至5%回報是可行的,即每月約15,000,大致上滿足陸小姐的要求。


至於怕中年失業?明白的,除了經濟因素外,隨著互聯網和IT技術愈來愈進步,各行各業都有類似的擔憂。不過,香港政府似乎仍有很多工程想做,建造業從業者或可樂觀面對,萬一需要再找工作,壞情況是人工低一點,但都應考慮接受,反正住屋沒問題,又有一定的資本,選擇較輕鬆工作,再多儲幾年錢,可更好部署退休,不要太擔心!

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